SANEAMIENTO CATASTRAL

"El saneamiento catastral es el procedimiento por medio del cual se depuran y se establecen judicialmente todos los derechos e intereses que puedan recaer sobre un terreno en proceso de registro."[1] Por su lado Mirabal, Leonardo (2003, p. 3) define el saneamiento como el proceso de "limpiar, depurar o legalizar, legitimar, individualizar el derecho o los derechos sobre dicho terreno."

El saneamiento catastral es un procedimiento técnico- jurídico que se lleva a cabo para obtener el Registro de un terreno que no haya sido registrado. Con éste procedimiento se individualiza y se depuran los terrenos para que el dueño obtenga el título del mismo, luego de haber cumplido con el procedimiento que para tales fines, enuncia la ley de registro de tierras (1542).

En cambio, Santana Polanco, Víctor dice que el saneamiento es "el mecanismo adjetivo en este sistema de publicidad para llegar al establecimiento del primer Certificado de Título de cada inmueble." [2]Los autores lo definen como el procedimiento por medio del cual se depuran y se establecen judicialmente todos los derechos e intereses que puedan recaer sobre un terreno.

Los Agrimensores que realicen una mensura catastral tendrán derecho a entrar en los terrenos siempre que les fuere necesario hacerlo para practicar la mensura y para colocar los hitos; y toda persona estará obligada a comunicar al agrimensor encargado de los trabajos, al solicitarlos éste, todos los informes que posea referentes a los linderos, colindancias y reclamantes de los terrenos, así como a las posesiones que en ellos existan.

El Agrimensor que practique una mensura deberá fijar hitos en todos los puntos en que sean requeridos por esta Ley y los Reglamentos de Mensuras Catastrales. Deberá levantar acta en la que haga constar que la mensura se ha practicado de acuerdo con esta Ley y los Reglamentos, y especialmente hará constar que se han colocado todos los hitos necesarios.

En el acta figurarán los nombres de los auxiliares del agrimensor, indicando sus respectivas funciones. También figurarán los nombres de todas las personas que hayan presenciado las operaciones de mensura, especialmente los de las autoridades tanto urbanas como rurales, según el caso, cuando estén presentes, las cuales deberán ser requeridas previamente a presenciar los trabajos.

Además de los nombres de las personas indicadas, deberán figurar los números y series de sus respectivas cédulas. El acta deberá ser firmada bajo juramento por el agrimensor y el o los manejadores de instrumentos que realicen la mensura.

 Origen del Saneamiento

El Saneamiento como proceso de obtener un Certificado de Título, es amparado bajo las Leyes 1542, de Registro de Tierras. Este proceso aunque es bastante prolongado, significa el reconocimiento primeramente por parte del Estado, quien en principio es el propietario originario de todos los terrenos, así como de los particulares, a una persona física o moral de un derecho de propiedad inmobiliaria, con la expedición de un Certificado de Título, previo conocimiento del Tribunal de Tierras, y después de haber sido sometido a la aprobación o rechazo dentro del proceso.

El artículo 48 de la ley 1542 sobre Registro de Tierras (2001, p.13), es requisito indispensable anexar a la instancia de solicitud de concesión de Resolución de Prioridad, un contrato en triplicado suscrito entre el reclamante y el agrimensor. De acuerdo al artículo 1101 del Código Civil Dominicano, "el contrato es un convenio en cuya virtud una o varias personas se obligan respecto de una o de varias otras a dar, hacer o no hacer alguna cosa." En el contrato de mensura, el agrimensor se obliga frente al reclamante a realizar la mensura correspondiente del terreno que este último tiene en calidad de poseedor.

Procedimiento para realizar el Saneamiento Catastral

Según la Ley 1542 de Registro de Tierras, el procedimiento para realizar un saneamiento catastral consta de los pasos siguientes:

• 1- Solicitud del saneamiento: El paso inicial para el saneamiento catastral de un inmueble consiste en solicitar al Tribunal Superior de Tierras mediante resolución dictada al efecto, conceda prioridad para el saneamiento y adjudicación de títulos del inmueble de que se trata.

• 2-  Tramitación preliminares a la concesión de prioridad: Después que el abogado del estado recibe el expediente de solicitud de concesión de prioridad lo envía a la Dirección General de Mensura Catastrales para que esta oficina informe si procede o no a coger la solicitud de que se trata y en caso afirmativo dará la designación catastral del inmueble objeto de saneamiento.

• 3- La resolución de concesión de prioridad: El Tribunal Superior de Tierras vistos, la instancia de solicitud de saneamiento hecha por la parte interesada y el Agrimensor Contratista; el informe del Director General de Mensuras Catastrales expresando que puede autorizarse el trabajo de mensura del terreno su cuestión, con la indicación de la designación catastral; la opinión favorable del abogado del estado y considerando que la petición que se hace cumple con los requisitos exigidos por la Ley de Registro de Tierras.

• 4- El aviso de mensura catastral: Dentro de un plazo máximo de 30 días contados a partir de la fecha de concesión de prioridad, el agrimensor contratista de la mensura deberá presentar a la Dirección General de Mensuras Catastrales un aviso en que se haga de conocimiento público que el inmueble que se trata va a ser objeto de mensura con fines de saneamiento catastral.

• 5- Ejecución de la mensura: A la hora y la fecha señaladas en el aviso de mensuras, el agrimensor dará comienzo al trabajo ordenado por el Tribunal Superior de Tierras, de acuerdo con la resolución de concesión de prioridad correspondiente.

• 6- Presentación del trabajo de mensuras para su revisión: Después de terminados los trabajos de campo y gabinete, el agrimensor encargado de la mensura presenta a la Dirección General de Mensuras Catastrales toda la documentación relativa a la mensura para fines de revisión y aprobación.

• 7- El plano para audiencia: El requerimiento. Después que el trabajo de mensura ha sido aprobado por la Dirección General de Mensuras Catastrales, el agrimensor encargado ordenara sacar dos copias de los planos. Después de recibir el expediente, el abogado del estado lo envía al Tribunal Superior de Tierras requiriéndole el saneamiento y títulos de propiedad de que se trata por exigirlo así el interés público.

• 8- Fijación de Audiencia: Luego de recibir el requerimiento junto con el expediente, el Presidente del Tribunal Superior de Tierras designa uno de los jueces de jurisdicción original para conocer el saneamiento en cuestión. A este procedimiento se le llama auto de designación de juez.

• 9- Celebración de Audiencia: La sentencia de Jurisdicción Original. Previa a la celebración de la audiencia, el juez apoderado deberá requerir del conservado de hipotecas del Distrito Judicial en que se encuentren situados los terrenos objeto de saneamiento, una certificación en la cual se indiquen los gravámenes inscritos sobre dichos terrenos o sus mejoras para hacerlo constar en la sentencia, si hubiere lugar.

• 10- Revisión de la sentencia de Jurisdicción Original: Cuando ha transcurrido un mes de la publicación de la sentencia de jurisdicción original en los lugares establecidos por la ley, el Tribunal Superior de Tierras procede a revisarla de oficio. Dentro de ese plazo cualquier persona que no esté conforme con el fallo dotado en jurisdicción original podrá apelar ante el Tribunal de Tierras, el cual conocerá en audiencia pública y contradictoria en la que las partes pueden someter nuevas pruebas.

• 11-  El Plano Definitivo y el Decreto de Registro: En un plazo de 60 días a partir de la notificación de la sentencia del Tribunal Superior de Tierras, el agrimensor contratista presentará a la Dirección General de Mensuras Catastrales, para su revisión y aprobación, el plano definitivo del inmueble de que se trata, acompañado de su descripción técnica. El decreto de registro es un mandato del Secretario del Tribunal Superior de Tierras al Registrador de Títulos correspondientes para que se registre a favor de la persona que resultara adjudicataria.

• 12-  El Certificado de Título: Una vez que el Registrador de Títulos recibe el decreto de registro, lo transcribe "in extenso" en el libro de Registro dando por resultado lo que se denomina: Certificado Original de Título. Mientras que el saneamiento catastral con la nueva Ley 108-05 tendrá los siguientes pasos:

1º. El agrimensor apoderado solicita a la Dirección General de Mensura y Catastro, la autorización para la realización de la mensura, una vez el agrimensor realiza la mensura y cumple con todo lo relativo a su publicidad es aprobada.

2º. Dentro de los quince días posteriores a su aprobación la Dirección Regional de Mensura y Catastro debe apoderar al Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente para el inicio del proceso judicial del saneamiento;

3º. Una vez el Tribunal de Jurisdicción Original apoderado evacue su sentencia, vencido el plazo de apelación, que ahora es de treinta días a partir de la notificación de la sentencia por acto de alguacil, remite esa sentencia con el plano definitivo aprobado por la dirección General de Mensura y Catastro, al Registrador de Títulos territorialmente competente para que la ejecute y expida el certificado de Título.

Como se puede observar ya no hay decreto de registro, pero tampoco hay que enviar la sentencia al Tribunal Superior de Tierras para fines de revisión y aprobación. El Abogado del Estado juega un papel importante en el saneamiento de un derecho, actuando en su calidad de salvaguardar los derechos del Estado como propietario originario, pero también velando por el fiel cumplimiento de la Ley, en este aspecto.

A esta responsabilidad del abogado del Estado se refiere el Magistrado Víctor Santana Polanco cuando dice que: "es por esto que se considera al Abogado al Estado como el Juez de la seriedad o procedencia del proceso de mensura catastral.

En el caso de que solamente una persona se haya presentado en el Tribunal de Jurisdicción Original, a reclamar el día de la audiencia, y no haya contestación en cuanto a la reclamación formulada, el saneamiento será simple, y la Decisión que dictará el Tribunal de Jurisdicción Original será no litigiosa. Añade Monción, que con la ley de Registro Inmobiliario se reducen a sólo tres pasos: mensura, proceso judicial y registro. Sin embargo, el autor opina que la ley de Registro Inmobiliario no ha reducido a tres pasos el proceso de saneamiento.

 La competencia en el proceso posterior al saneamiento

De conformidad con el artículo 61 de la Ley de Registro de Tierras, después que las tierras hayan sido mensuradas y se hayan hecho figurar las parcelas o solares en el plano y aprobada la mensura por la Dirección General de Mensuras Catastrales, el Abogado del Estado presenta al Tribunal de Tierras un Requerimiento, mediante el cual le requiere a dicho Tribunal el saneamiento y adjudicación del título de propiedad del inmueble cuyo saneamiento se ha solicitado.

Dicho Requerimiento va dirigido contra todas las personas que sean dueñas, retengan, reclamen, posean u ocupen los terrenos o que tengan algún interés o derecho en el terreno de que se trate, y en dicho Requerimiento se hará constar que dichos terrenos deberán quedar saneados y adjudicados los Títulos de propiedad o de cualquier otra naturaleza, de dichos terrenos por exigirlo así el interés público.